Стоит ли покупать убитую квартиру?

Говорят, что сейчас оживился российский рынок недвижимости. Взрогнула вторичка. Наконец, люди обратили на неё внимание, пошли сделки, стали продаваться даже убитые квартиры. Возникает вопрос, кто покупает убитые квартиры, стоит ли человеку с деньгами приобретать грязную квартиру, в целом что такое «убитая» квартира. На последний вопрос ответить сложно, потому что ответ на него зависит от индивидуального восприятия, трактовки понятия «убитая» квартира.

Кто-то скажет, что квартира в хлам убита, если в ней лет 10 не было косметического ремонта. Всего-то. 🙂 И это поправимо. Для кого-то ужасным жильём станет такое, в котором полы из давно не крашеных деревянных досок, рассохшиеся рамы на окнах, туалет со смывным бачком, приделанным сверху, стены на кухне и в ванной, окрашенные масляной краской синего цвета. А ещё грязь, плесень, мышки, тараканы, желание вымыть руки после посещения помещения.

Риэлторы считают квартиры убитыми, если они находятся в непригодном для проживания состоянии, то есть в квартире жить нельзя без ремонта, поскольку водопроводные трубы протекают, электропроводка не выдержит одновременного подключения современной техники типа холодильника, духовки, стиральной машины, микроволновки.

Несмотря на убитость, у таких квартир есть 2 неоспоримых преимущества:

  1. Цена
  2. Местоположение

Как правило, чтобы продать квартиру в плохом состоянии, собственнику нужно сделать скидку в стоимости для покупателя, адекватно отнесясь к состоянию квартиры, понимая, что нормальный человек не сможет в ней жить сразу. Нужен ремонт, далеко не косметический. И на него потребуются деньги, отдельные от стоимости некачественного жилья.

Чаще всего убитые квартиры располагаются в обустроенных местах городов, там, где уже произошло формирование района, не планируется точечная застройка.

Именно эти два фактора могут привлечь инвесторов для покупки старой квартиры: деньги и место.

К числу убитых квартир можно отнести следующие:

  • квартиры после пожара, сильного затопления,
  • жильё, владельцами которого были алкоголики или наркоманы,
  • помещения после пожилых людей, инвалидов,
  • объекты недвижимости, сдававшиеся в аренду длительный срок, с неблагополучными квартирантами и прижимистыми владельцами, не желающими тратить ни копейки на генеральную уборку квартиры или её косметический ремонт,
  • несовременные квартиры (бумажные обои, дощатый пол, разбитые оконные стёкла, отсутствие межкомнатных дверей, старые рамы, масляная краска, советская сантехника),
  • жильё после бабушек, содержащих 10 котиков или собачек,
  • квартиры, расположенные в домах старых серий типа хрущёвок, брежневок.

Понятно, что собственнику, купившему такой объект недвижимости, нужно предусмотреть бюджет на ремонт квартиры, который отличается от ремонта помещений в домах-новостройках. Главное отличие — перед началом ремонта нужно сломать то, что не годится, вынести в контейнер, освободить пространство для строительных работ. А это и время, и деньги.

Суммы, потраченные на ремонт, могут различаться в зависимости от того, для чего предназначается квартира. Если для себя, то требуется грамотный подход к ремонту — иногда с неспешным подбором отделки по вкусу. Если для извлечения пассивного дохода, будущей перепродажи, некоторые виды работ можно облегчить в финансовом плане. Например, выбирать отделочные материалы подешевле, обращая внимание на нейтральные тона, которые нравятся среднему арендатору и покупателю.

Ответ на вопрос: стоит ли покупать квартиру в убитом состоянии таков — стоит, если вы понимаете, что цена привлекательна и место хорошее для инвестиции или личного проживания.

Понятно, что на ремонт убитой квартиры понадобятся деньги. Желательно заранее сделать калькуляцию ремонта, чтобы узнать, хватить ли дензнаков на строительные работы. Если при расчётах выясняется, что нет, то можно воспользоваться кредитом. Для этого стоит обратиться в банк или в иные финансовые организации, предоставляющие деньги. В каждом городе России и странах СНГ имеются собственные варианты. Например, в Казахстане такую услугу предоставляет МиГ Кредит Астана. Специалисты дают деньги не только на ремонт, но и на развитие бизнеса, дорогостоящее лечение. Популярен кредит под залог недвижимости в Алматы, при этом под недвижимостью понимают не только квартиру, но и дом любого размера, виллу, коттедж, объекты коммерческой недвижимости, земельные участки. Компания имеет опыт изучения клиентских документов онлайн, выдаёт заёмщикам более 50 % от цены залоговой недвижимости. С помощью заёмных средств убитую квартиру можно превратить в игрушку, заехать и выплачивать долг.

Галина Парусова Domitalia

Ужасы петербургской вторички. Стоит ли покупать убитое жилье?

Едкий запах, плесень под паркетом, полчища насекомых, оставленные в наследство предыдущими жильцами, – решится на сделку далеко не каждый. И зря! Иногда покупатель оказывается в выигрыше.

Запущенный случай

Хотели недорогую вторичку – получите: квадратные метры, повидавшие жизнь и сохранившие тайны. «Сюрпризы» здесь подстерегают буквально на каждом шагу. Но, что приятно, иногда они заметны с первого взгляда.

«Был у нас один случай, – поделился опытом генеральный директор ООО „Никси Групп“ Арсений Евстифеев. – Квартиру в хорошем старинном доме сдали под общежитие. И мы поехали ее оценить. Это был тихий ужас. В квартире 200 кв. м проживали около 50 гастарбайтеров! Вот это была убитая в хлам квартира! Вонь стояла такая, что слезы текли. При этом было видно, что раньше была шикарная квартира с хорошим ремонтом».

По оценкам экспертов, на петербургском рынке недвижимости доля убитых квартир составляет 5–7%. Зачастую это запущенные квартиры в хрущевках, брежневках или в типовых домах позднего советского периода, а также коммунальные квартиры. Например, к неликвидной категории можно смело отнести недвижимость на последнем этаже в доме с протекающей крышей. Однако довольно часто жилье доводят до ужасающего состояния не общедомовые проблемы, а сами собственники или арендаторы.

«Убитая квартира – значит мертвая, в ней нельзя жить, – считает заместитель директора компании „Адвекс-Приморский“ Людмила Ермолаева. – Убить квартиру можно по-разному. Например, квартира, в которой ремонт делался лет 20-30 назад и потом за ней никто не ухаживал – не мыл, не вытирал пыль, не чистил сантехнику и т. д. Или какой-то нетрезвый или в иной форме неадекватный гражданин побуйствовал от души – поломал и разбил все, что увидел. После пожара, как сама обгоревшая, так и залитая в ходе пожаротушения. Также убитая квартира бывает у человека, живущего с животными в неразумных количествах».

Кошки, собаки и другие обитатели

Кстати, ущерб от массового пребывания в доме кошек и собак – одна из распространенных проблем. Запах после любимых домочадцев не выветривается даже после нескольких обработок, а сами квартиры с признаками активности питомцев реализуются впоследствии с хорошим дисконтом.

«Встречаются квартиры с десятками кошек, запах которых начинаешь чувствовать еще при входе в парадную, – рассказала руководитель направления вторичной недвижимости агентства „Магазин квартир“ Виолетта Дедиева. – Аллергия на кошек – распространенное явление, часто ею страдают не только взрослые, но и дети. Для них покупать такую квартиру опасно для здоровья! Испытывать аллергические приступы гиперчувствительные люди могут даже после ремонта. Насекомые – клопы и тараканы, как правило, остаются в квартире после арендаторов. Проблема в том, что даже после обработки помещения службами дезинфекции насекомые со временем могут вернуться: дома часто заражены насквозь».

Еще одна проблема, не менее опасная для здоровья жильцов, – плесень и грибок в квартирах. Появляются они часто при многократном затоплении с верхних этажей. Избавиться же от этой заразы самостоятельно довольно сложно, а если и получится, не факт, что с концами. Потенциальным покупателям следует лишний раз задуматься, связываться ли с такого рода жильем.

Дисконт с видом на ремонт

В некоторых случаях отделка в помещениях, как и общее состояние коммуникаций, производит впечатление полнейшего запустения. Полуразрушенное напольное покрытие, готовые рассыпаться от одного прикосновения трубы в санузлах, обугленные окна – все эти детали буквально кричат о серьезных расходах на капитальные ремонтные работы.

«При покупке подобных квартир нужно подумать о тех реальных рисках, с которыми можно столкнуться в будущем, но главное – оценить бюджет на улучшение будущего жилья, а потом умножить эту цифру на два, – считает Виолетта Дедиева. – Тем не менее убитые квартиры пользуются спросом покупателей. По нашей статистике, цена на них ниже рыночной на 10–15% по сравнению с подобными квартирами, которые требуют косметического ремонта, и, соответственно, на 30% ниже аналогичных с приемлемым состоянием.

Продавцам рекомендую в такой квартире убрать все, что осталось, и декларирую ее как квартиру без внутренней отделки. По крайней мере, покупателю не надо будет ничего обдирать. В квартирах после пожара надо не просто копоть соскоблить, но и снять всю штукатурку и полы, потому что запах дыма не так-то просто удалить полностью».

Далеко не всегда продавец охотно берет расходы на себя и приводит квартиру в божеский вид, поэтому именно покупатель принимает взвешенное решение о рентабельности покупки. Если, например, будущий собственник приобретает квартиру для перепродажи, он может на ней хорошо заработать. Бывали случаи, когда новый хозяин, вложив около 300 тыс. руб. в косметический ремонт, смог позже продать недвижимость на 1 млн руб. дороже ее изначальной стоимости.

Если квадраты покупаются не для продажи, а для комфортной жизни, надо быть готовым к серьезным затратам и сносу всего старого. Это включает замену пола, окон, дверей, реставрацию стен, проведение новых коммуникаций и др. Оценить расходы на ремонт, как и степень разрушений, поможет опытный прораб, услугами которого не помешает воспользоваться. Без участия специалиста слишком велик риск оказаться как раз тем покупателем, не заметившим следы недавнего потопа после косметического ремонта.

Не упустить выгоду

Сделка с убитой квартирой станет выигрышной для покупателя лишь в том случае, если капитальный ремонт приведет к повышению стоимости объекта на рынке. А на рост цены влияет сразу несколько факторов: технические характеристики квартиры, тип жилищного фонда, расположение дома и вид из окна, состояние подъезда и социальной среды. Создавать конфетку из эконом-класса не стоит – не окупится даже с учетом скидки. Тем более что в смету придется заложить и растраты на съемное жилье, пока все восстановительные работы в убитой квартире не будут завершены.

«Ремонт удорожает квартиру только в том случае, если сам дом и окружающая среда – благополучные», – считает Людмила Ермолаева.

Квартиры в плачевном состоянии в любом случае востребованы. Для одной категории покупателей существенную роль играет дисконт и перспектива выгодных вложений в недвижимость. Для других убитое жилье – возможность приобрести квадратные метры в элитном районе или доме по умеренной цене и привести помещения в порядок по своему вкусу.

Текст: Евгения Ужаринская Фото: .com

Как превратить «убитую» квартиру в стильное жилье: практичные варианты преобразования



Многие боятся покупать квартиры на вторичном рынке. Однако, как утверждают дизайнеры и подтверждают это на практике, у такого жилья тоже есть потенциал. Причем у его новых владельцев появляется шанс проявить свой творческий талант и воплотить фантазии в жизнь. Следующие примеры удачного преображения старого жилого пространства помогут определиться, с чего начать и как лучше это сделать.

1. Преобразование кухни в малогабаритной квартире


Спокойная цветовая палитра и белая мебель создают иллюзию простора. | Фото: realty.mail.ru.

Небольшую двухкомнатную квартирку в старом районе Москвы декоратор Ольга Зарецких приводила в порядок собственными силами. Ей очень хотелось сделать из старой квартиры с типовой планировкой современное и уютное жилье. Поскольку кухня была совсем крошечной, ее объединили с гостиной. Для увеличения ванной комнаты сделали перепланировку коридора.

Преобразование кухни в малогабаритной квартире за минимальные деньги (проект дизайнера Полины Аникеевой). | Фото: realty.mail.ru.

В этом случае кардинальных преобразований не проводилось, в крошечной кухне просто сделали косметический ремонт. С помощью цвета и декоративных элементов удалось создать современный интерьер. Даже самый минимальный бюджет и 5 дней творчества и упорного труда изменили кухню до неузнаваемости.

Стильное преображение старой кухни с помощью цвета и новой мебели (проект архитектор Карины Задвиной). | Фото: lemurov.net.

Эту «сталинку», построенную в 50-х годах прошлого века, приводили в порядок лишь с помощью косметического ремонта. Для визуального придания воздушности и простора был выбран белый глянец как в отделке стен, так и мебели с некоторыми вкраплениями контрастного цвета. Оригинальная плитка на полу, черная столешница, такого же цвета спинки стульев привнесли особый шарм в обновленное пространство.

Преобразование кухни за счет объединения с гостиной (проект Buro Brainstoorm, Москва). | Фото: rus.postimees.ee.

Кухню в трехкомнатной «хрущевке» сделали максимально открытой благодаря тому, что была убрана смежная стена с гостевой комнатой. Чтобы более рационально использовать крошечное пространство мойку и рабочую поверхность перенесли в зону окна, разместив их вместо подоконника. Обеденный стол выбрали раскладной, чтобы в любой момент можно было организовать застолье.

Объединенная кухня и гостиная станет идеальным вариантом для небольшой семьи (проект Buro Brainstoorm, Москва). | Фото: houzz.ru.

Примечание: Если решитесь на перепланировку, то сначала нужно получить разрешение на такие радикальные преобразования. И главное, помните — несущие стены сносить нельзя!

2. Преобразование крошечной ванной комнаты


Даже миниатюрные ванные комнаты смогут удивить многофункциональностью. | Фото: pinterest.ru.

Как правило, в старом жилом фонде самое критичное и крошечное место — это ванная комната, которая в большинстве случаев совмещена с санузлом. Несмотря на дороговизну преобразований, эту зону тоже можно сделать максимально комфортной и современной. Единственное. о чем предупреждают авторы Novate.Ru, не поддавайтесь увлечению новомодными стилями и яркими красками — в столь крошечном пространстве таких экспериментов проводить не стоит.


Для маленьких ванных комнат установка душевой кабины станет идеальным вариантом. | Фото: realty.mail.ru/articles.

Во время преобразования трехкомнатной «хрущевки» дизайнер Анна Ковальченко предложила заменить ванну душевой кабиной. Чтобы помещение сделать визуально более просторным и светлым, на одну из стен повесили большое зеркало. На одной части оставшейся площади выложили плитку, а другую — покрасили специальной водостойкой краской.

Даже с минимальными затратами ванную комнату можно привести в порядок. | Фото: zen.yandex.ru.

Даже если это съемное жилье и больших денег в ремонт вкладывать совсем нет желания, с помощью фантазии и небольшого количества краски можно реанимировать даже самую жуткую ванную комнату. Так и сделала девушка, заселившаяся в квартиру, которую со времен постройки никто даже не красил. За несколько дней она привела ее в порядок с помощи наждачной бумаги, обычной краски и эмали для восстановления ванны. Единственное, что пришлось устанавливать — так это рукомойник с тумбой, чтобы прикрыть жуткую канализационную разводку.

Современный вид совмещенного санузла. | Фото: spbremont1.com/ Instagram dizain__blog.

Новые владельцы этой квартиры, несмотря на более и менее приличное состояние ванной комнаты, все-таки решили ее сделать более современной и стильной. Новый кафель и сантехника смогли преобразовать крошечное пространство до неузнаваемости. Такой интерьер можно сделать с помощью материалов и сантехники отечественного производства — это обойдется примерно в 25 тыс. руб. Но можно отдать предпочтение импортным стройматериалам и оборудованию, тогда стоимость ремонта возрастет – такое преобразование потребует около 115 тыс. руб.

3. Объединение жилой комнаты с балконом или лоджией


Объединять лоджию или балкон с жилой комнатой можно лишь с разрешения соответствующих органов. | Фото: zen.yandex.ru.

Зачастую однокомнатные квартиры удобной планировкой не отличаются, не стало исключением и это жилище. Его обустройством занималась дизайнер Елена Маркина, которая решилась на грандиозную перепланировку, в результате которой ей удалось выкроить местечко для спальни. Прихватив кусочек прихожей и объединив балкон с жилой комнатой, получилось разделить относительно большое пространство на две изолированных зоны.

Объединение балкона и кухни — прекрасная возможность увеличить пространство, сделав его более светлым и просторным. | Фото: happymodern.ru.

Большими везунчиками считаются владельцы квартир, в которых есть балкон на кухне. Естественно, в этом случае возникает большой соблазн объединить эти две зоны вместе, что и сделали владельцы двухкомнатной квартиры. Фактурная отделка стен с помощью декоративного камня и установка зеркала во всю стену позволили создать особую атмосферу домашнего уюта и визуального пространства.

Совмещение жилых зон с лоджией или балконом требует строго выполнения определенной технологии. | Фото: krovati-i-divany.ru.

Важно! Процесс объединения — требует сноса проемов в несущих стенах, в некоторых случаях переноса канализационных узлов и бытового оборудования, установки дополнительной вентиляции и монтажа радиаторов, поэтому перед демонтажем и перепланировкой в обязательном порядке составляют проект, который необходимо узаконить.

4. Не стоит забывать и о прихожих


Перепланировка позволила более разумно расположить зоны и оформить стильную прихожую. | Фото: inmyroom.ru.

При полной перепланировке квартире можно сделать более рациональное перераспределение зон. Так, например, в этой квартире дизайнер Мария Безрукова демонтировала старые перегородки, соединив санузел и ванную, а также кухню с гостиной. Благодаря этому в коридоре удалось избавиться от одной двери и организовать прихожую с большим зеркалом.

Прихожую можно преобразовать с помощью правильно подобранного цвета. | Фото: pinterest.co.uk

Многие владельцы не прибегают к услугам дизайнеров и перепланировку не делают. И это вполне оправдано, если знать некоторые хитрости дизайна. Так, например, нельзя в коридорах малогабаритных квартир клеить немаркие обои и устанавливать темные двери и мебель — именно они способны «съесть» и без того крошечное пространство.

Даже совсем крошечное пространство в убитом состоянии можно превратить в конфетку.

Зачастую при перепланировках возникает ситуация когда в одной из комнат нет окна. Это неудобство большинство людей до такой степени угнетает, что они готовы даже отказаться от дальнейших преобразований. Но такая архитектурная проблема очень легко решается с помощью визуального обмана
и следующие 9 оригинальных идей станут ярким тому подтверждением.

Понравилась статья? Тогда поддержи нас, жми: